Cómo recuperar alquiler tras aval impagado

Qué significa realmente recuperar alquiler tras un aval impagado

Cuando se busca recuperar alquiler tras aval impagado, lo primero es aclarar que, en lenguaje común, esa expresión puede referirse a realidades distintas: la fianza de alquiler del art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, una garantía adicional pactada en el contrato o un avalista personal que responde de la deuda.

Respuesta breve: el arrendador puede reclamar las rentas impagadas al inquilino y, si la documentación lo permite, también al tercero que haya garantizado el pago. Pero el alcance de esa reclamación no lo fija de forma genérica la LAU: dependerá del contrato, del anexo de garantía y de cómo se haya constituido el aval o afianzamiento.

Por eso conviene evitar una idea simplificada: no existe un “aval” único regulado de forma unitaria por la LAU. La LAU, en su art. 36, regula la fianza legal y contempla la posibilidad de garantías adicionales, pero la responsabilidad concreta del avalista o fiador personal habrá que analizarla también a la luz del Código Civil y de la documentación firmada.

Fianza, garantía adicional y avalista: qué cambia al reclamar

La diferencia práctica es importante porque no todas las garantías funcionan igual al reclamar alquiler impagado.

El art. 1255 del Código Civil permite pactar cláusulas y garantías dentro de los límites legales, por lo que muchas respuestas dependen de la autonomía de la voluntad reflejada en el contrato. En materia de fianza o afianzamiento personal, también puede resultar relevante la regulación civil de la obligación asumida por el tercero, especialmente para determinar si cabe una ejecución frente al avalista o una reclamación directa.

En otras palabras: una cosa es compensar o aplicar una cantidad entregada como garantía; otra, distinta, es exigir el pago al inquilino; y otra, reclamar al fiador o avalista según el alcance exacto de su compromiso en el arrendamiento a empresa: garantías y cláusulas clave.

Qué conviene revisar antes de reclamar las rentas

Antes de iniciar una reclamación de rentas, conviene ordenar la documentación y verificar qué se firmó realmente. Este paso puede evitar errores de estrategia y reclamaciones dirigidas contra quien no responde en los términos que se pensaban.

• Contrato de arrendamiento y posibles anexos.
• Cláusula sobre fianza legal y garantía del alquiler.
• Documento específico de aval, fianza o afianzamiento personal.
• Recibos impagados, extractos y justificantes de la deuda.
• Comunicaciones previas con el inquilino o el avalista.
• Copia de cualquier burofax por impago o requerimiento de pago.

También habrá que comprobar si el tercero firmó como simple fiador, como fiador solidario o bajo una fórmula distinta. Esa diferencia puede condicionar el modo de reclamar, la prueba necesaria y la conveniencia de dirigir el requerimiento a uno o a varios obligados.

Vías para reclamar al inquilino y, en su caso, al avalista

En la práctica, suele ser recomendable empezar con un requerimiento de pago claro, documentado y coherente con el contrato. Ese requerimiento puede dirigirse al arrendatario y, si procede según la garantía firmada, también al avalista o fiador.

Si no hay pago, la vía judicial dependerá del objetivo perseguido y de la documentación disponible. En algunos supuestos, el juicio monitorio puede ser útil para reclamar deudas dinerarias vencidas, líquidas y acreditadas documentalmente, pero habrá que valorar la estrategia procesal concreta y si conviene frente a otras acciones civiles.

Cuando además interesa recuperar la posesión de la vivienda o local, puede plantearse un desahucio por falta de pago, que según el caso puede acumularse o combinarse con la reclamación de cantidades. No obstante, la forma de articular esa reclamación exigirá revisar la situación del contrato, la deuda existente y la posición del tercero garante.

Respecto del avalista, no basta con afirmar que existe un “aval”: para dirigir una reclamación eficaz habrá que examinar si la garantía cubre rentas, suministros, daños, costas u otros conceptos, y si el documento permite reclamarle directamente o exige determinados pasos previos.

Errores frecuentes que pueden debilitar la reclamación

• Confundir la fianza legal del art. 36 LAU con cualquier otra garantía adicional.
• Dar por hecho que el avalista responde de todo, sin leer el alcance literal del documento.
• Reclamar importes sin desglose suficiente ni soporte documental.
• No conservar prueba del requerimiento de pago previo.
• Elegir una vía procesal sin valorar si interesa solo cobrar rentas impagadas o también recuperar la finca.
• Omitir anexos, novaciones o modificaciones contractuales que alteren la garantía inicial.

Conclusión: qué paso conviene dar según la documentación

Para cobrar rentas impagadas cuando existe un aval o una garantía del alquiler, el punto decisivo no es el nombre utilizado de forma informal, sino la documentación concreta firmada. La LAU, en su art. 36, ayuda a distinguir la fianza legal de otras garantías; y el art. 1255 CC recuerda que el contenido del pacto puede ser determinante dentro de los límites legales.

Como siguiente paso, suele ser prudente revisar contrato, anexos, requerimientos y soporte de la deuda antes de reclamar al inquilino o plantear una eventual acción frente al avalista. Esa revisión jurídica previa permite definir mejor si conviene reclamar cantidades, promover un desahucio por impago o combinar ambas opciones según el caso.