Qué hacer si el inquilino manipula instalaciones eléctricas

Riesgos y responsabilidades del propietario ante la manipulación

Cuando un inquilino manipula instalaciones eléctricas sin autorización, el riesgo trasciende lo meramente económico: hablamos de seguridad personal, integridad del inmueble y potencial responsabilidad civil e incluso penal si la manipulación provoca daños. Un cuadro eléctrico alterado, derivaciones improvisadas o puentes en magnetotérmicos y diferenciales pueden originar incendios, electrocuciones o daños a terceros. Como arrendador, tienes el deber de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y seguridad, pero el inquilino debe usarla diligentemente y no realizar transformaciones no consentidas. La manipulación eléctrica supone un incumplimiento grave del contrato y permite exigir la reposición a su estado original, la reparación de daños y, en su caso, la resolución del arrendamiento.

Desde una perspectiva de riesgo, conviene distinguir: 1) Manipulación leve (cambio de enchufes sin afectar protecciones); 2) Manipulación relevante (touching del cuadro, desconexión del diferencial, líneas añadidas sin sección adecuada, ausencia de puesta a tierra); 3) Manipulación fraudulenta (pinchazos antes del contador, puentes para eludir protección o facturación). A mayor gravedad, mayor exposición a siniestros y a reclamaciones. Si ocurre un accidente, las aseguradoras pueden rechazar el siniestro si demuestran intervención negligente del usuario y falta de mantenimiento del propietario. Por ello, documentar, bloquear riesgos y restablecer conforme a normativa es prioritario.

Cómo detectar y probar la manipulación eléctrica

La prueba es esencial para sostener un requerimiento, repercutir costes o acudir a un procedimiento de desahucio por incumplimiento. Comienza por recabar indicios visibles: tornillos marcados, precintos rotos, protecciones puenteadas, cables de color o sección inusual añadidos al cuadro, derivaciones a estancias no previstas, tomas chamuscadas, zumbidos o disparos recurrentes del diferencial. Observa también consumos anómalos: picos nocturnos, regularidad incompatible con hábitos del inquilino o facturas marcadamente inferiores tras alteraciones.

Para convertir indicios en prueba útil: 1) Fotografía y vídeo con fecha visible (incluye planos generales y detallados de cuadro, derivaciones y tapas abiertas). 2) Testimonio técnico: solicita una visita de un instalador autorizado que emita informe describiendo el estado, riesgos y medidas inmediatas. 3) Conserva facturas y partes de reparación. 4) Si hay posible fraude en el contador, registra el número de contador y su precinto. 5) En edificios con zonas comunes, consulta si hay interrupciones o disparos en líneas comunitarias que apunten a la vivienda.

• Evita manipular tú mismo: preserva la escena para el técnico.
• Si hay peligro inminente, corta suministro desde el interruptor general de maniobra (siempre con seguridad).
• Solicita copia de informes y reportes fotográficos del técnico.

Actuación inmediata y seguridad: qué hacer primero

La prioridad es neutralizar el riesgo. Si sospechas de una manipulación que comprometa la seguridad (puentes del diferencial, conductores recalentados, olor a quemado), no dejes el circuito energizado. Comunica al inquilino por escrito que por motivos de seguridad se realizará una inspección urgente con un técnico habilitado. Si existe riesgo grave, acuerda —e informa— la desconexión temporal de los elementos afectados y la visita técnica inmediata. Nunca expongas a nadie a una instalación peligrosa para “preservar la prueba”.

Durante la visita, el técnico debe: 1) verificar protecciones (ICP, magnetotérmicos, diferencial); 2) comprobar secciones, empalmes y continuidad; 3) detectar derivaciones y líneas “no originales”; 4) valorar la puesta a tierra; 5) emitir informe de riesgo y, si procede, bloqueo/precintado de circuitos inseguros. Si el inquilino se opone a la entrada, deja constancia de la negativa y remite un burofax requiriendo acceso por razones de conservación y seguridad conforme al contrato y a la obligación de permitir reparaciones.

Comunicación formal y burofax al inquilino

La comunicación clara y por escrito es decisiva. Envía un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo detallando: (i) la manipulación detectada (breve descripción apoyada en informe/fotos), (ii) el riesgo para personas y bienes, (iii) la obligación contractual de no alterar instalaciones y de permitir reparaciones, (iv) el requerimiento de cese inmediato y de restablecimiento por técnico habilitado, (v) la advertencia de repercusión de costes y resolución de contrato por incumplimiento grave si no se corrige. Fija un plazo concreto y razonable para permitir el acceso técnico y la reparación.

Incluye además: 1) Fecha y hora propuestas para la visita técnica; 2) designación de la empresa instaladora; 3) recordatorio de que la negativa injustificada a facilitar el acceso constituye incumplimiento. Mantén un tono profesional, centrado en la seguridad y la legalidad, evitando juicios personales. Este burofax será una pieza clave si después necesitas resolver el contrato o reclamar daños.

• Anexa, si es posible, el informe preliminar del técnico.
• Resalta que cualquier nueva manipulación será denunciada y documentada.
• Invita a proponer alternativas de agenda en 48–72 horas para no retrasar la reparación.

Informe técnico y marco legal aplicable (REBT y LAU)

El Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT) y sus Instrucciones Técnicas Complementarias establecen criterios de seguridad, protecciones, secciones, puesta a tierra y verificaciones. Un instalador autorizado puede emitir un informe técnico con mediciones (resistencia de tierra, continuidad, impedancia de bucle, disparo de diferencial) y describir las no conformidades. Si la intervención requiere restituir o modificar el cuadro, puede ser necesario un Certificado de Instalación Eléctrica (boletín) para dejar constancia del restablecimiento conforme a normativa.

En el ámbito del arrendamiento, la Ley de Arrendamientos Urbanos impone al inquilino el deber de usar la vivienda diligentemente y no realizar obras o modificaciones sin consentimiento del arrendador, especialmente cuando afectan elementos de seguridad. La manipulación de instalaciones constituye incumplimiento grave que legitima requerir la reposición y, de persistir, resolver el contrato. Además, si hay daños o perjuicios, procede su reclamación acreditando nexo causal mediante el informe técnico y facturas.

Reparación, certificación y repercusión de costes

Tras el requerimiento, encarga la reparación a una empresa autorizada. Prioriza devolver el cuadro y circuitos a su estado seguro: protecciones adecuadas, cableado conforme a sección, empalmes en cajas, puesta a tierra operativa, diferenciales funcionales. Solicita documentación fotográfica del “antes y después”, detalle de materiales y pruebas realizadas. Si la intervención afecta al grado de protección, cambios de cuadro o aumento de potencia, valora la emisión de un boletín. Guarda presupuestos, albaranes y facturas con desglose.

Respecto a los costes, cuando la manipulación parte del inquilino, es legítimo repercutirle el gasto de diagnóstico, reparación, certificación y, en su caso, daños colaterales (pintura, reposición de tapas, saneado de rozas). Formalízalo por escrito con liquidación detallada y plazo de pago. Si se niega, podrás compensar en fianza al término del contrato o reclamar judicialmente. En casos graves, añade cláusula penal en el acuerdo de restablecimiento para desincentivar reincidencias.

Acciones legales: resolución de contrato y desahucio

Si el inquilino persiste o se niega a restituir, tras el burofax y el informe técnico puedes iniciar acciones por resolución del contrato y desahucio por incumplimiento. La base es el uso negligente y la alteración no consentida de elementos de seguridad. Acompaña la demanda con: contrato, burofax, informe/boletín, fotografías, presupuestos y facturas. Solicita también indemnización por daños (materiales y lucro cesante, si la vivienda quedó inhabilitada temporalmente) y las costas. En situaciones de fraude eléctrico (by-pass del contador), valora además denunciar las conductas que pudieran ser delictivas.

En casos de urgencia —riesgo grave—, es defendible solicitar medidas cautelares para prohibir la manipulación, ordenar el acceso técnico y asegurar el restablecimiento. La clave es la trazabilidad probatoria: cuanto mejor documentado esté el riesgo y el incumplimiento, más opciones de prosperar.

• Incluye una petitum clara: resolución, lanzamiento y daños.
• Si hay negativa de acceso, pide requerimiento judicial de entrada para reparación.
• Considera acumular reclamación de rentas impagadas si concurren.

Relación con la compañía eléctrica y el restablecimiento

Cuando hay manipulación próxima a contador o acometida, entra en juego la distribuidora y, en su caso, la comercializadora. Si sospechas fraude o precintos rotos, comunica la incidencia a la distribuidora para que inspeccione. Podrían emitir un acta y, si procede, regularizar consumos. Para restablecer el suministro tras una intervención de seguridad, la compañía puede requerir el boletín actualizado y, a veces, fotografía del cuadro y de la derivación individual.

Coordina al técnico para que la instalación cumpla con las prescripciones de la compañía (altura de cuadro, etiquetado, diferenciales, magnetotérmicos adecuados). Solicita que en el informe quede claro que la manipulación se corrigió y que la instalación es segura. Conserva los números de incidencia y comunicaciones con la empresa: constituyen prueba complementaria si el inquilino discute la necesidad de la reparación o los costes.

Prevención: cláusulas contrato, inspecciones y seguros

La mejor gestión del riesgo es preventiva. Incluye en el contrato una cláusula específica que prohíba expresamente la manipulación de instalaciones eléctricas, prevea inspecciones periódicas razonables con preaviso, obligue a comunicar de inmediato cualquier incidencia y faculte al arrendador a intervenir de urgencia si hay peligro. Añade la repercusión de costes por reparaciones derivadas de intervenciones del inquilino y una cláusula penal por reincidencia.

Planifica una revisión técnica básica al inicio de cada arrendamiento (fotos del cuadro, mediciones de diferencial y tierra) para tener un “estado cero”. Guarda el material en un expediente. Contrata o revisa el seguro del hogar con cobertura de daños eléctricos y defensa jurídica. Indica a la aseguradora que las instalaciones están verificadas y actualizadas. Un buen expediente preventivo disuade manipulación y simplifica la prueba si ocurriera.

• Entrega al inquilino una guía de uso seguro del cuadro y derivados.
• Evita sobrecargas: explica límites de potencia y uso de regletas.
• Documenta cualquier intervención técnica durante la vigencia del contrato.

Preguntas frecuentes