Reclamación judicial por obras no autorizadas

Qué es una reclamación judicial por obras no autorizadas

La reclamación judicial por obras no autorizadas es la acción legal que ejercen propietarios, comunidades de propietarios o arrendadores frente a intervenciones materiales realizadas en un inmueble sin la preceptiva autorización. Estas intervenciones pueden abarcar desde cambios de distribución (tirar o levantar tabiques), aperturas de huecos en fachada, instalación de elementos visibles, alteración de instalaciones comunes, hasta reformas de calado que comprometen la seguridad estructural o vulneran la estética del edificio. El objetivo principal de la reclamación puede ser la reposición al estado originario, la indemnización de daños y perjuicios, la resolución del contrato de arrendamiento (si existe) o, en su caso, la adopción de medidas cautelares que impidan la continuación de las obras.

En el contexto arrendaticio, el inquilino necesita consentimiento escrito del arrendador para ejecutar obras que modifiquen la configuración del inmueble, alteren su estabilidad o afecten a elementos comunes. En propiedades en régimen de comunidad, son los estatutos y la Ley de Propiedad Horizontal los que delimitan lo permitido, especialmente cuando se afecta a la fachada, forjados, patios, cubiertas o instalaciones generales. En cualquier escenario, si las obras se realizan al margen de la normativa, el perjudicado puede activar una vía de reclamación que combine exigencias de cese, restauración e indemnización.

• Protección de la seguridad y la habitabilidad del inmueble.
• Defensa de la estética y uniformidad de la comunidad.
• Resguardo del valor patrimonial y del uso pactado.

Marco legal aplicable: LAU, CC, LEC y normativa municipal

El marco jurídico de la reclamación por obras no autorizadas es plural. En arrendamientos urbanos, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prohíbe al arrendatario realizar obras que modifiquen la configuración del inmueble sin autorización del propietario y prevé consecuencias como la resolución contractual y la exigencia de reposición. El Código Civil (CC) disciplina el cumplimiento de obligaciones y los efectos del incumplimiento, incluyendo la reparación de daños y la indemnización de perjuicios. La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) regula el itinerario procesal, las medidas cautelares para evitar daños irreparables y la ejecución de las sentencias que imponen la restitución o el pago de cantidades.

Además, la normativa municipal (licencias, comunicaciones previas, declaraciones responsables) y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) resultan determinantes cuando las obras afectan a elementos comunes, fachadas o a la seguridad del edificio. La falta de licencias puede acarrear sanciones administrativas y órdenes de demolición, paralelas a las acciones civiles entre particulares. Por su parte, la legislación autonómica de urbanismo puede introducir obligaciones adicionales de conservación, accesibilidad y eficiencia energética.

• LAU: consentimiento y consecuencias de obras inconsentidas.
• CC: responsabilidad por daños e incumplimiento.
• LEC: medidas cautelares, prueba y ejecución.
• LPH y ordenanzas: límites y sanciones administrativas.

Tipologías de obras no autorizadas y riesgos asociados

No todas las obras inconsentidas tienen el mismo impacto. Algunas alteran meramente la distribución interior sin tocar estructura, mientras que otras comprometen elementos esenciales del edificio o afectan a la envolvente. Entre las tipologías más comunes destacan: abrir huecos en fachadas o patios, cerrar terrazas, cambiar carpinterías sin respetar criterios estéticos, modificar instalaciones comunitarias (gainas, conducciones, bajantes), instalar equipos de climatización en fachada, levantar altillos sin cálculo técnico o sustituir suelos y revestimientos con técnicas inadecuadas que provocan humedades o ruidos.

Los riesgos asociados abarcan desde la pérdida de estabilidad local, la aparición de fisuras, filtraciones y puentes térmicos, hasta la depreciación del inmueble y la responsabilidad frente a terceros. Las aseguradoras pueden excluir siniestros cuando el daño deriva de obras no autorizadas o mal ejecutadas. En comunidades, este tipo de actuaciones suelen generar conflictos vecinales, denuncias ante el ayuntamiento y costes de reposición que superan ampliamente el precio de una reforma legal y bien proyectada.

• Fachada y estética común: mayor control y sanción.
• Instalaciones: pueden generar daños en cascada.
• Estructura: prioriza informe técnico y cese inmediato.

Pruebas necesarias: documentación, peritaje y actas

La prueba es el pilar de cualquier reclamación judicial por obras no autorizadas. Empieza por recopilar el título habilitante (escritura, contrato de arrendamiento, estatutos, acuerdos de junta) y contrástalo con la realidad mediante reportaje fotográfico fechado, vídeos y, cuando sea posible, croquis o planos comparativos. Es muy recomendable levantar acta notarial de presencia o requerir a un técnico colegiado para que emita un informe pericial que describa con precisión las intervenciones, su afección a elementos comunes y los riesgos detectados. Si hay daños, cuantifícalos con presupuesto de reparación o valoración pericial.

Cuando la obra es visible desde la vía pública o afecta a la fachada, las actas municipales (denuncias, órdenes de paralización) pueden ser determinantes. En comunidades, incorpora certificados del secretario-administrador y acuerdos de junta. Conserva las comunicaciones con el responsable de las obras (mensajes, correos, burofax) para acreditar el conocimiento del incumplimiento y la oportunidad de rectificar. Cuanta más prueba objetiva y técnica aportes, más sólida será la petición de medidas cautelares y la eventual condena a reposición e indemnización.

• Peritaje temprano: facilita cautelares y cuantificación.
• Acta notarial: fija el estado de las cosas y evita discusión.
• Conserva metadatos de fotos y vídeos para datación.

Requerimiento previo y vía extrajudicial

Antes de acudir a los tribunales, resulta aconsejable cursar un requerimiento fehaciente (habitualmente burofax con certificación de texto y acuse de recibo) instando el cese inmediato de las obras, la reposición a su estado original y, en su caso, la compensación de daños. Este paso demuestra buena fe, puede detener actuaciones lesivas y, si fracasa, facilitará la condena en costas a la parte incumplidora. En contextos arrendaticios, el requerimiento puede además anunciar la resolución del contrato por incumplimiento grave, concediendo un plazo prudente para enmendar la situación.

La negociación es viable cuando la obra es regularizable y no compromete elementos comunes ni seguridad estructural. En tal caso, puede pactarse la legalización mediante licencia, la asunción de costes por el responsable, garantías de correcta ejecución y la actualización del contrato o de los acuerdos comunitarios. Si la obra es irregulable o causa daño, la vía extrajudicial debe cerrarse con firmeza y dar paso a las medidas judiciales pertinentes.

• Fehaciencia: imprescindible para acreditar la oportunidad de cumplimiento.
• Plazos razonables pero breves para evitar consolidación del daño.
• Propuesta de inspección conjunta y calendario de restitución.

Itinerario procesal: opciones y medidas cautelares

El cauce procesal dependerá de la pretensión principal y de la cuantía. Si se reclama reposición al estado originario y cese de la obra, suele acudirse al juicio ordinario por razón de la materia; para cantidades inferiores, cabe el juicio verbal. En ambos casos, la solicitud de medidas cautelares es clave cuando existe riesgo de agravamiento del daño o de que la obra consolide una situación irreversible. Las cautelares pueden consistir en la paralización inmediata de los trabajos, el precinto de zonas afectadas o la prohibición de uso de elementos instalados sin licencia.

Para que prosperen, debes acreditar apariencia de buen derecho (fumus boni iuris), peligro por la mora procesal y caución suficiente. Es habitual aportar informe pericial, acta notarial y fotografías. Asimismo, si la obra vulnera acuerdos de la comunidad o estatutos, la acción puede acumular pretensiones de declaración de ilegalidad, reposición e indemnización. En arrendamientos, es frecuente acumular resolución contractual y reclamación de daños.

• Ordinario vs. verbal: define por materia y cuantía.
• Cautelares: paralización, precinto y prohibición de uso.
• Acumulación: reposición + indemnización + resolución.

Indemnización, restitución y resolución del contrato

Las pretensiones típicas de una reclamación por obras no autorizadas incluyen la reposición del inmueble a su estado primitivo, la indemnización por daños materiales y perjuicios (lucro cesante, pérdida de valor, costes de gestión) y, en contratos de arrendamiento, la resolución por incumplimiento grave. La restitución suele venir acompañada de un plan técnico de desmantelamiento y reconstrucción, bajo supervisión pericial y, en su caso, municipal. La indemnización se apoya en presupuestos de reparación, costes de licencias y tasas, gastos de peritaje y, cuando se acredita, pérdidas por paralización de actividad.

La sentencia puede imponer además penalizaciones contractuales si estaban pactadas (cláusulas resolutorias, multas por alteración inconsentida), así como costas al infractor cuando se demuestra su resistencia injustificada. En comunidades, cabe condenar a reponer elementos comunes a cargo del infractor y a cesar el uso de instalaciones no autorizadas. Todo ello, sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan por carecer de licencia o vulnerar ordenanzas.

• Reposición con control técnico y municipal.
• Daño emergente, lucro cesante y costes asociados.
• Cláusulas penales y condena en costas.

Estrategia para propietarios e inquilinos

La estrategia eficaz cambia según la posición procesal. Para el propietario o la comunidad, la prioridad es parar el daño, fijar prueba y obtener reposición e indemnización. Activa de inmediato el requerimiento fehaciente, solicita cautelares si hay riesgo estructural y encarga peritaje que cuantifique. Ordena el relato fáctico con fechas y documentos y evita tolerancias tácitas que puedan interpretarse como consentimiento. En contratos de arrendamiento, valora la resolución y, si procede, la reclamación de rentas mientras se ejecuta la reposición.

Para el inquilino o usuario denunciado, la defensa pasa por demostrar autorización, regularización o inexistencia de afección a elementos comunes. Si hay posibilidad de legalizar, ofrece un plan técnico y asume los costes para atenuar la condena. Contesta al burofax, preserva la relación contractual y evita persistir en la obra; la resistencia injustificada agrava el riesgo de costas y medidas cautelares. En comunidades, alinea tu actuación con acuerdos de junta y estatutos.

• Propietario: prueba, cautelares y cuantificación rigurosa.
• Inquilino: regularización, cooperación y plan de corrección.
• Ambas partes: documentar cada paso y negociar si es viable.

Errores frecuentes y buenas prácticas

Entre los errores habituales destaca no paralizar de inmediato la obra lesiva, no recabar prueba técnica a tiempo, enviar requerimientos genéricos, y acudir a juicio sin cuantificar con precisión la reposición y los daños. Igualmente, es común olvidar la vertiente administrativa (licencias, sanciones, órdenes de demolición), que puede condicionar los plazos y la ejecución. En comunidades, la falta de acuerdos de junta claros y la ausencia de certificaciones del secretario-administrador debilitan la demanda.

Las buenas prácticas incluyen una estrategia probatoria escalonada, una comunicación fehaciente y propositiva, y una petición cautelar con sustento técnico robusto. La demanda debe ser clara, con hechos probados, fundamentos de derecho y un suplico que detalle reposición, cuantías y costas. En ejecución, planifica hitos de seguimiento y designa dirección facultativa para garantizar la correcta restitución.

• Requerimientos específicos y medibles.
• Peritaje independiente y trazable.
• Plan de ejecución y control de calidad en la reposición.

Preguntas frecuentes

• Guarda todas las comunicaciones y respuestas al burofax.
• Solicita inspección y peritaje cuanto antes.
• Planifica la ejecución de la reposición con hitos verificables.